Vale a pena investir no setor imobiliário na crise? Riscos e oportunidades

A pandemia já está fazendo estrago na economia e hoje vamos dar início à série sobre os impactos em cada segmento da atividade econômica, começando pelo setor imobiliário.

O economista César Esperandio, do Econoweek, a tradução da economia e do dinheiro, vai como a epidemia impacta nos investimentos ligados aos shoppings, como os fundos imobiliários XPML11 e MALL11, como em ações de construtoras, como as da Tenda e da MRV, conhecidas como TEND3 e MRVE3, sem deixar de falar quais são as perspectivas para esses investimentos.

Com paralisação de diversos setores, aumento do desemprego, empresas em dificuldade financeira, infelizmente ainda não sabemos quando as coisas voltarão ao normal.

Algumas projeções já mostram que o PIB brasileiro de 2020 pode cair -5%, o que seria o pior desempenho da história, com o desemprego podendo passar dos 20%, mais que o dobro do atual.

Mas como será que isso impactará os investimentos imobiliários?

Shoppings

O setor de shoppings deve ter um impacto negativo elevado.

No vídeo acima, mostramos que vários shoppings estão de portas fechadas e, quando voltarem a abrir, terão que lidar com pessoas menos dispostas a ir às compras.

O desemprego deve se elevar no Brasil, com pessoas e empresas consumindo suas reservas de segurança e capital de giro durante a paradeira, quando não se endividando.

Assim, o retorno às compras deverá ser lento.

Pontos negativos

1. Mesmo antes do fechamento, algumas lojas já relatavam problemas com recebimento de produtos chineses, com as medidas de isolamento tendo começado mais cedo por lá;
2. Queda nas vendas dos lojistas implica na redução das receitas variáveis dos Shopping, que costumam ter contratos de cobrança de aluguel mínimo ou 6% das receitas das lojas. Fundos imobiliários de shoppings já sentiram esse impacto;
3. Poderá haver queda na taxa de ocupação dos shoppings, com algumas lojas não conseguindo sobreviver ao período de fechamento;
4. As vendas serão mais difíceis! Com pessoas perdendo renda e empregos, haverá uma redução da renda disponível dos indivíduos, o que faz com que o nível de consumo das famílias caia e que elas concentrem a sua cesta em itens mais básicos após a reabertura dos shoppings;
5. Há um embate entre lojistas e administradores de shoppings em relação aos custos com aluguel, pagamento do fundo de promoção, serviços de manutenção e outras taxas, durante o período de portas fechadas. Dependendo da negociação, as receitas dos shoppings poderão ficar comprometidas.

Pontos positivos

1. As vendas online serão reforçadas, seja via sites próprios, WhatsApp ou marketplaces, como Americanas e Mercado Livre. Embora isso possa não ser o suficiente para cobrir a queda de receitas, pode ajudar a reforçar o caixa das lojas no retorno à normalidade;
2. Os shoppings tendem a suportar o período de portas fechadas já que contam com contratos de aluguéis longos. Mesmo que as receitas variáveis sejam menores, os custos também caíram, mesmo que em proporção bem menor.

Investimentos em shoppings

Entre os fundos imobiliários que mais distribuíram dividendos em 2019, podemos citar o XPML11, que tem no seu portifólio o Shopping Cidade São Paulo, na Avenida Paulista, o Catarina Outlet na Rodovia Castello Branco e outros shoppings pelo Brasil.

No vídeo acima, mostramos que a precificação de sua cota caiu dos R$ 146, no início de 2020, para a casa dos R$ 91, uma queda de 38%, enquanto foi informado através de fato relevante que não haverá mais distribuição de rendimentos mensais "até que se tenha maior visibilidade quanto aos impactos no resultado dos shoppings do portfólio do fundo".

Já o fundo MALL11, que tem no seu portifólio o Boulevard Shopping Feira, na Bahia, o Shopping Taboão e Shopping Suzano, na grande São Paulo, entre outros, informou distribuição de R$ 0,40 por cota do fundo aos seus investidores no mês de março de 2020, mesmo tendo visto o preço de sua cota cair de R$ 130 para ao redor de R$ 82, uma redução de 37%.

Vale dizer que os ativos que citaremos aqui não correspondem a uma recomendação de compra ou de venda, sendo apenas uma análise do setor imobiliário e suas possibilidades de investimentos.

Incorporadoras

Com juros historicamente baixos para o financiamento imobiliário, o setor deverá sofrer menos que os shoppings durante e após a pandemia.

Efeitos negativos

1. Com a suspensão de estande de vendas e de várias obras em andamento, restando apenas construções essenciais, como hospitais e obras de saneamento, as incorporadoras esperam que não haverá lançamentos nos próximos dois trimestres;
2. Companhias como Cyrela, EZTec, Tecnisa e MRV irão consumir muito caixa para a manutenção de seus negócios, com menor entrada de faturamento do que o planejado para este ano;
3. Houve aumento dos cancelamentos de contratos, que pode significar uma queda na confiança do consumidor e menor disposição dos bancos em prover crédito imobiliário;
4. A liberação de recursos do FGTS para socorrer quem mais precisa pode impactar nos futuros financiamentos do Minha Casa Minha Vida, que contam com recursos do fundo de garantia para os financiamentos dos imóveis.

Pontos positivos

1. Há a possibilidade de seguirem com vendas por telefone e outros canais online;
2. A inflação sob controle e o juro no menor nível histórico favorecem as linhas de financiamento imobiliário e a aquisição de imóveis;
3. As incorporadoras aproveitaram o momento de alta da Bolsa brasileira no 2º semestre de 2019 para realizar a captação de recursos, num total de R$5,5 bilhões em oferta pública de ações. As empresas mais bem preparadas podem passar com menos cicatrizes por esse período de paradeira.

Investimentos em incorporadoras

Os analistas da Toro Investimentos, acreditam que as incorporadoras com concentração de receitas nas classes de baixa renda tendem a sofrer menos.

A corretora lembra que foram elas que conseguiram manter lançamentos e lucratividades mais constantes durante a fase mais crítica da última crise, entre 2014 e 2018, além de terem empreendimentos com melhor distribuição geográfica, podendo contar com aumento da procura nesse segmento.

Nessa linha, as ações da MRV (MRVE3), que já recuaram dos R$ 22 para a casa dos R$ 13, e as ações da Tenda (TEND3), cuja ação passou de R$ 38 para R$ 22, ambas com retração de mais de 40%, poderiam ter perspectiva de retomada melhor que as dos shoppings.

Em uma outra lógica, há alternativas, como as CCBs (cédulas de crédito bancário) oferecidas pela MatchMoney, que unem os investidores às incorporadoras, que pegam dinheiro emprestado do investidor e deixam um imóvel como garantia, com retornos acima da renda fixa.

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