Fundos imobiliários de tijolo ou de papel? Saiba escolher o melhor

Os fundos imobiliários já caíram -20% desde o começo da crise, enquanto a Bolsa caiu ao redor 30%. Será que finalmente eles ficaram baratos e chegou a hora de investir?

O economista César Esperandio, do Econoweek, a tradução da economia e do dinheiro, vai mostrar a diferença entre dois tipos de fundos imobiliários, os fundos de tijolos e os fundos de papéis. Qual será que é melhor?

A partir de um relatório de um escritório de análises, que mostra o que fazer com fundos imobiliários nessa crise, comparamos dois fundos com desempenhos diferentes: o KNRI, o principal fundo de tijolos da Bolsa, e o KNCR, o maior fundos de papéis.

O que são FIIs?

Os fundos de investimentos imobiliários, ou FIIs, são fundos que só podem investir em ativos ligados ao mercado imobiliário.

Na prática, um grupo de pessoas forma um condomínio, só que em vez de morar nele, investem nos imóveis desse fundo, que um gestor seleciona.

A ideia mais simples é ter várias propriedades diferentes dentro de um fundo, de modo que os investidores ganhem dinheiro mensalmente com o recebimento de aluguéis, bem como com a valorização dos imóveis, caso deseje sair, vendendo sua participação no fundo.

Os FIIs contam com isenção do Imposto de Renda sobre os rendimentos e dá para contar com a participação em diversas propriedades, sem se preocupar com pagamento de IPTU, manutenção e nem lidar com inquilinos. Tudo fica por conta dos gestores do fundo.

De qualquer maneira, é bom ficar por dentro de como deve ser a retomada de cada setor da atividade econômica, que não deverá ocorrer ao mesmo tempo para cada segmento, conforme apontou a corretora Toro em um relatório de perspectivas setoriais pós coronavírus.

Há basicamente dois tipos de fundos: os de tijolos e os de papéis.

Fundos de tijolos

Como mostramos no vídeo acima, os fundos imobiliários conhecidos como FIIs de tijolos levam esse nome porque possuem em seu patrimônio imóveis de verdade, e têm como objetivo comprar ou construir imóveis físicos para alugar ou vender, e gerar renda mensal para seus cotistas.

Há vários tipos de fundos de tijolos. Há fundos de shoppings, de lajes corporativas, de galpões, de universidades, hospitais e até de agências bancárias, para citar alguns exemplos. Sem contar que há fundos que misturam tudo isso.

A diversidade pode ser grande, o que, por definição, já reduz o risco.

Uma vantagem desse tipo de fundo é que se os imóveis forem bem selecionados, tende a haver uma valorização da cota quando também há valorização do imóvel, além da valorização dos reajustes de aluguel, impactando positivamente na distribuição de rendimentos mensais aos cotistas.

Por outro lado, se os imóveis não forem bem selecionados, pode haver algumas propriedades com períodos de vacância (quando o imóvel fica sem inquilino), reduzindo a rentabilidade do fundo.

Além disso, em momentos de crise, pode aumentar a inadimplência de aluguéis, reduzindo a distribuição dos rendimentos. E se a crise for mais severa, também pode haver queda do preço dos imóveis no mercado, impactando na precificação da cota.

O principal fundo desse tipo é o KNRI11, administrado pela KINEA, braço de investimentos do banco Itaú, que desde o começo de 2020 caiu aproximadamente 23%, saindo de R$ 197 para R$ 151 por cota, superando a queda do IFIX, que recuou 20% no período. Esse é um dos FIIs analisados pela Levante, com recomendação de compra ou venda.

Segundo o relatório do fundo, no fechamento do mês de março, eles estavam com "políticas comerciais mais agressivas para a manutenção dos inquilinos" diante dos impactos da COVID-19. Isso quer dizer que não está sendo fácil passar por essa crise, mas, mesmo assim, distribuíram R$ 0,65 por cota de cada investidor.

Esse FII permite a compra de uma única cota, não havendo quantidade padrão mínima, facilitando a entrada de pequenos investidores. E conta com uma diversificação dos imóveis não só em lugares diferentes, como em tipos de imóveis, com edifícios corporativos e galpões logísticos entre suas propriedades.

Fundos de papel

Os fundos de papel são o oposto dos fundos de tijolos.

Enquanto fundos imobiliários chamados de "fundos de tijolos" normalmente têm no seu patrimônio algumas construções para alugar ou vender, gerando receita, os fundos de papéis são constituídos por ativos de renda fixa sempre ligados ao mercado imobiliário, como as CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) ou as LHs (Letras Hipotecárias).

Como mostramos no vídeo acima, os fundos de papéis são formados normalmente por CRIs, que funcionam da seguinte maneira. Imagine um imóvel financiado por 35 anos. Em vez de o banco esperar todo esse tempo para receber o valor do financiamento, ele emite certificados de recebíveis imobiliários, os CRIs, junto a uma securitizadora para antecipar essas parcelas recebíveis, e os CRIs são oferecidos aos investidores.  Isso pode acontecer também com antecipação de recebíveis de aluguéis de longo prazo e outros casos.

É possível investir nesses CRIs, mas normalmente os valores de entrada são altos. Então, em um fundo de recebíveis, o valor de entrada é bem mais baixo e já conta com diversificação em vários papéis diferentes, minimizando o risco.

Com essa crise, alguns recebíveis podem estar sob maior risco diante do atraso do pagamento de aluguéis de lojas e prédios, ou de parcelas de financiamentos, já que há maior dificuldade financeira com a perda de renda da paradeira.

O maior fundo imobiliário desse tipo é o KNCR11, outro fundo da KINEA, que desde o começo de 2020 caiu aproximadamente 12%, saindo de R$ 106 para R$ 93 por cota, queda menor que a do IFIX (ao redor de 20%).

Segundo o relatório do fundo, até o fechamento do mês de março, os CRIs que compõe o fundo estavam cumprindo com suas obrigações financeiras, sem inadimplência.

Há potencial para valorização? Sim. Mas os riscos ainda não foram embora e há outros fundos desse tipo para você dar uma olhada. Esse foi apenas um exemplo.

No relatório da KNCR11 são mostradas todas as informações do fundo, como os setores dos imóveis de cada CRI do fundo, bem como a lista completa dos ativos que o compõem.

Em qual tipo de fundo investir?

Durante crises, como a que vivemos, há uma tendência em ativos perderem valor. Sejam ações ou imóveis, a maior parte dos investidores está menos disposta a pagar um valor alto por qualquer coisa.

Desse modo, as cotas de fundos de tijolos podem cair de preço. Não à toa, a queda do fundo de papel que falei aqui foi menor que a queda do fundo de tijolos.

Por outro lado, os fundos de papéis podem se beneficiar da elevação dos juros no mercado secundário, já que pode haver uma migração de renda variável para renda fixa, justamente os ativos que compõe um fundo de papéis, podendo até haver valorização da cota.

Embora essa não seja uma recomendação de investimentos, eu investiria em ambos os fundos, que estão entre os mais negociados na Bolsa, facilitando a venda da cota, caso queira se desfazer no futuro.

Jamais colocaria a minha reserva de segurança nesse tipo de investimento, que não deve ter uma recuperação tão rápida, embora a tendência seja de alta no médio prazo.

Há muito mais fundos que podem ser analisados. Selecionamos apenas os dois maiores fundos de cada tipo.

Você investiria em FIIs? Prefere fundos de tijolos ou de papéis? Conte aqui nos comentários ou fale com a gente no nosso canal do YouTube, Instagram e LinkedIn. Também é possível ouvir nossos podcasts no Spotify. A gente sempre compartilha muito conhecimento sobre economia, finanças e investimentos. Afinal, o conhecimento é sempre uma saída!